Come decidere tra surrogazione, sostituzione e rinegoziazione del mutuo

Prima dell'entrata in vigore del decreto legge n. 40/2007, meglio conosciuto come decreto Bersani, variare l'istituto di credito erogatore di un mutuo, allo scopo di accedere ad un prestito più vantaggioso,  significava andare incontro a spese spesso molto costose.  Infatti, si doveva versare una penale, in caso di estinzione anticipata, conteggiata sul debito restante, sostenere sia costi relativi alla cancellazione dell'ipoteca che quelli per la nuova accensione  oltre a spese notarili. Il decreto ha elimnato tutte queste incombenze istituendo la surrogazione (ovvero la possibilità di spostare da una banca all'altra il mutuo) e, nello stesso tempo, ha permesso la liberalizzazione del mercato dei mutui portanto i numerosi istituti bancari ad offrire ai clienti un'ampia scelta di crediti fondiari a condizioni più vantaggiose. Pertanto coloro che non essendo soddisfatti del proprio mutuo possono optare per la surrogazione, la sostituzione o la rinegoziazione del prestito. Ma vediamo come decidere tra queste opportunità valutando i relativi vantaggi e svantaggi.

Per meglio comprendere chiariamo il significato di surrogazione, sostituzione e rinegoziazione.  SURROGARE un mutuo è un'opportunità che si ha a disposizione per spostare il proprio  finanziamento dalla banca presso la quale lo si è  attivato in un altro istituto di credito allo scopo di usufruire di condizioni più favorevoli.  Per attuare la surrogazione si dovrà autorizzare, obbligatoriamente,  per iscritto la nuova banca a richiedere al   precedente istituto erogatore l'acquisizione del  debito residuo. Nell'arco di dieci massimo quindici giorni la prima banca emittente trasferirà il mutuo fornendo tutta la documentazione relativa.  Va rammentato  che la surroga  non è soggetta alla penale per l'estinzione anticipata e che l'ipoteca accesa sull' immobile non viene  né cancellata né riaccesa ma semplicemente trasferita, tutto questo eviterà il pagamento della  parcella notarile, delle spese di istruttoria e di perizia a condizione di siano di un importo inferiore ai 1.000 euro.  Altri vantaggi che ne derivano da questa procedura sono una riduzione dell'importo mensile della  rata. una possibile diminuzione  del tasso di interesse  ed un allungamento del piano di ammortamento. Tuttavia si dovranno  rispettare alcuni vincoli ovvero non si potrà  cambiare il nome dell'intestatario o degli intestatari e tanto meno quello del garante o dei garanti. Inoltre, va ricordato  che  l'importo del nuovo mutuo  dovrà corrispondere alla cifra del  debito residuo.  Rimarranno attivi tutti i benefici fiscali. 

Se si decide per la SOSTITUZIONE  del mutuo vuol dire che si vuole estinguire il vecchio prestito per accederne uno nuovo presso un altro istituto di credito usufruendo di condizioni migliori quali uno spread più contenuto, un tasso di interesse inferiore e un'attivazione senza spese.  In questo caso non si dovrà pagare la penale per l'estinzione anticipata, tranne per i mutui stipulati prima del 2007,  ma ci si dovrà  accollare le spese legali relative alla iscrizione della nuova ipoteca immobiliare, mentre la vecchia sarà a carico della banca iniziale. Non va dimenticato  che il nuovo istituto bancario potrà pretendere il versamento di spese di istruttoria e di perizia. Va tenuto presente  però che la sostituzione  offre un grande vantaggio ossia quello di non essere più vincolati al capitale residuo del vecchio prestito, pertanto si otterrà del denaro che potrà essere speso  per qualsiasi finalità e non eslusivamente per il l' immobile. Non va dimenticato  che il nuovo importo del prestito dovrà essere diverso da quello vecchio.   Da rammentare  che si avrà  diritto ai benefici fiscali solo se l'importo del  nuovo mutuo sarà uguale a quello precedentemente stipulato.

  Se si vuole  rivedere e quindi mutare i termini del contratto di prestito immobiliare, senza cambiare l'istituto bancario, si dovrà  decidere per la RINEGOZIAZIONE.  In questo modo si ridefinisce la condizione che  sottoscritta al momento della stipula del mutuo  riducendo l'importo della rata mensile, cambiando il tasso di interesse  da variabile a fisso o viceversa, ridimensionando lo spread e mutando la durata del prestito. Rimarrà a  carico del mutuatorio  l'iscrizione alla nuova ipoteca. L'importo del nuovo finanziamento  dovrà essere diverso dal precedente e darà  diritto anche ad una ulteriore liquidità.   Anche la rinegoziazione permetterà di avere dei benefici fiscali ma solamente se gli importi dei due prestiti saranno corrispondenti.  Non sono previste spese di chiusura a condizione che si  arrivi ad un accordo con la propria  banca.